4月24日，中国证监会正式批准了首批4只商业不动产REITs的注册申请，距离试点工作启动仅过去约5个月时间。
据行业专家分析，全球成熟市场的经验表明，商业不动产与REITs具有高度契合性，在酒店、写字楼和商业地产等多个领域占据重要市场份额。我国公募REITs市场从基础设施项目起步，并逐步扩展至商业不动产领域，这标志着中国REITs市场正在向更高质量的发展阶段迈进。
覆盖多元成熟业态
此次获批的4只商业不动产REITs包括：中金唯品会商业不动产REIT、中信建投首农食品集团商业不动产REIT、汇添富上海地产商业不动产REIT以及国泰海通砂之船商业不动产REIT。这些产品于今年1月下旬至2月中旬期间陆续提交申请，最终在4月24日同一天获得批准，体现了监管机构在审核流程上的高效和顺畅。
其中，中金唯品会商业不动产REIT的项目资产包括郑州杉杉奥特莱斯和哈尔滨杉杉奥特莱斯两个成熟运营的奥特莱斯商场。这两个项目在当地省份的销售业绩和坪效均排名第一，且出租率长期稳定在99%以上。而国泰海通砂之船商业不动产REIT则聚焦于西安砂之船奥特莱斯项目，该商场是西北地区销售额领先的奥特莱斯购物中心。
中信建投首农食品集团商业不动产REIT的核心资产为龙德广场项目，这是首农食品集团旗下优质购物中心。该项目截至2025年末的出租率稳定在98%以上，现金流充裕且运营状况良好。首农食品集团表示，此次REITs的成功获批不仅为首都存量商业地产的证券化开辟了新路径，也为北京城市更新提供了资金循环的有效解决方案。
汇添富上海地产商业不动产REIT由上海地产集团旗下世博发展集团担任原始权益人，其底层资产位于上海市黄浦区的鼎保大厦和鼎博大厦。这两座建筑均已进入成熟稳定的运营阶段，出租率表现优异，重要租户的租约期限较长，现金流具有高度可预期性。上海地产集团拥有近300万平方米的商业、办公及酒店类存量资产储备，这为REITs产品的长期扩募和资产组合优化提供了坚实基础。
相关机构认为，汇添富上海地产商业不动产REIT的成功获批不仅丰富了国内公募REITs市场的投资品种，更为上海核心区域优质商业地产的资本化运作提供了有益参考。
完善市场体系
2025年底，中国证监会发布了《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，并同步推出了《商业不动产投资信托基金试点公告》。沪深交易所也对公募REITs业务规则进行了修订和完善，以支持REITs市场的高质量发展。截至目前，全市场已受理17只商业不动产REITs产品。
对此，机构分析认为，商业不动产REITs试点的落地实施，标志着中国公募REITs市场在基础设施之后，终于补齐了商业地产领域的"最后一块拼图"。这不仅为盘活万亿元级的商业地产存量资产打通了完整的资本循环链条，也推动房地产行业向"投—融—建—管—退"的精细化运营管理模式转型，同时拓宽了企业的权益融资渠道，助力防范和化解房地产行业的金融风险。
专家指出，商业不动产REITs试点的成功具有多重积极意义：首先，它充分发挥了REITs在盘活存量资产方面的作用，有助于优化房地产企业的资本结构，并推动商业地产行业的转型升级；其次，这丰富了我国REITs市场的资产类别，能够更好地满足不同风险偏好的投资者对另类投资的需求，进一步推动REITs市场的扩容发展；最后，从长期来看，随着商业不动产REITs市场的发展壮大，有望与大宗交易市场形成联动效应，为商业地产价值提供合理有效的市场参考。